不動産投資における
「借入」の本当の意味
「借金は怖い」——その感覚のままでは、資産はなかなか育ちません。借入は、使い方次第で時間を買い、純資産を育てる道具になります。まずは約6分の動画で、その仕組みをご覧ください。
借入は、返済が進むほど「純資産」に変わる
不動産投資の借入は、買った瞬間から「消えていく負債」ではありません。家賃収入で返済が進むたびに、借入が減った分だけ、あなたの純資産が育っていきます。下のボタンで、時間の経過とともにバランスがどう変わるかをご覧ください。
前提：物件価格4,000万円／借入4,000万円／金利2%・35年ローン（動画内の試算例）
スタートは同額。ここから家賃収入による返済が、静かに純資産を積み上げていきます。
たとえ物件価格が下がる場面があっても、借入は家賃で減り続けます。
「借入の減少」が、資産価値の下支えになる——これが借入の第一の意味です。
「貯めれば増える」時代は、終わりました
預貯金でお金が増えることをうたう広告が出ていた時代。銀行に預けておくだけで、資産が育ちました。
増えない時代
金利の環境は大きく変わりました。昔と同じ感覚のままでは、時代に置いていかれてしまいます。
変わったのは「あなた」ではなく「時代」です。だからこそ、お金の置き場所と増やし方も、アップデートが必要になっています。
その借入は、消費のためですか。資産のためですか。
「借入」とひとことで言っても、中身はまったく違います。同じ言葉への見方を変えるだけで、お金との付き合い方が変わります。
| これまでの見方 | これからの見方 | |
|---|---|---|
| 借入とは | 消費のための借金 欲しいものを買うために借り、自分の収入から返していくもの |
資産を築くレバレッジ 少額の自己資金で、数千万円規模の資産を動かすための道具 |
| 返す人 | 自分（給料から毎月返済） | 入居者（家賃収入が返済を進める） |
| 時間の使い方 | お金が貯まるまで待ち続ける | 信用を使って、時間を買う |
レバレッジとは「てこ」のこと。自分の力だけでは動かせない大きな資産を、金融機関の信用という「てこ」で動かす仕組みです。
世界的なベストセラーが説く、「良い借金」と「悪い借金」
ロバート・キヨサキ氏の『金持ち父さん貧乏父さん』は、シリーズ累計6,600万部を超える世界的ベストセラーです。その中で語られる借金の分け方は、とてもシンプルです。
他人が返してくれて、資産が増える借金
借りたお金で資産を買い、その資産が生む収入（家賃）が返済を進めてくれる。返済が進むほど、自分の純資産が増えていきます。
自分のポケットから、毎月お金が出ていく借金
消費のために借り、返済はすべて自分の収入から。お金が出ていくだけで、手元に資産は残りません。
問題は「借りるかどうか」ではなく、「何のために借りるか」。不動産投資の借入は、前者の「良い借金」の設計にできます。
コツコツ貯金にも、「何もしないコスト」があります
毎月3万円を30年間、まじめに貯め続けると元金は1,080万円になります。ところが、毎年2%のインフレが続いた場合、そのお金の「買える力」は大きく目減りしてしまいます。
額面は減っていなくても、「買える量」は約484万円分も目減りする試算です。
現金のまま置くことにも、静かなコストがかかっています。
※動画内の試算：毎月3万円×30年＝元金1,080万円。毎年2%のインフレが30年続いた場合の実質価値として約596万円と試算。
積立投資は有力。でも、「暴落」とどう付き合いますか
同じ毎月3万円を、利回り4%想定で30年積み立てると2,056万円になる試算もあります。積立投資そのものは有力な選択肢です。ただし、その道のりには大きな暴落が繰り返し訪れてきました。
株価が大きく下落
世界金融危機による暴落
短期間での急落
資産が目減りする局面で積立を続けられるかは、気持ちとの勝負になります。「順調なときだけの試算」と「荒れた海でも進む仕組み」は、分けて考える必要があります。
※動画内の試算・データ：毎月3万円・利回り4%想定で30年後2,056万円。暴落率は過去の大きな下落局面の例示。
不動産は、荒れた相場でも「返済」が進みます
同じ30年を、不動産で過ごした場合はどうなるでしょう。株価のように日々値動きを見て一喜一憂する対象ではなく、家賃が毎月の返済を淡々と進めてくれます。
物件そのものは残り続ける
家賃による返済でここまで減少
資産 − 借入 ＝ あなたの資産
相場が荒れても、家賃による返済は止まりません。
不動産投資では、時間が味方になります。
※動画内の試算例：物件価格4,000万円／金利2%・35年ローン。30年後の資産4,000万円／借入760万円／純資産3,240万円。
「貯めてから買う」が難しい、2つの理由
では、借入を使わず自己資金だけで資産を築く道はどうでしょう。理屈のうえでは可能でも、現実には2つの壁があります。
収入が上がっても、手取りは伸びにくい
年収が上がれば、税金や社会保険料の負担も一緒に上がります。思ったほど「貯められる額」は増えていきません。
子どもの成長とともに、支出は増える
教育費や生活費は、子どもの成長に合わせて増えていくもの。「貯まるまで待つ」間に、支出のピークがやってきます。
だからこそ、貯まるのを待つのではなく、信用を使って先に資産を持つという発想が重要になります。
使える「信用」を、眠らせていませんか
もし手元に現金1億円があったら、すべてを預金に置いたままにするでしょうか。多くの方は、株・投資信託・不動産・債券などに分けて、働かせるはずです。
融資を受けられる「信用」も、同じです。
信用を持ちながら使わないのは、元金を持ちながらほとんど使わない預金に似ています。
信用は、年齢や勤続、収入といった「いまのあなた」の評価で決まります。将来も同じ条件で使えるとは限りません。使える信用は、いまの資産なのです。
大企業も、信用で「時間」を買っている
借入で時間を買う発想は、個人だけのものではありません。2006年、ソフトバンクによるボーダフォン買収は、その象徴的な事例として動画で紹介されています。
手元資金は約2,000億円
手元資金だけでは届かない規模の買収を、借入で実現し、返済は電話利用料という事業収入で進めていく。規模は違っても、「収入で返す借入で、資産と時間を買う」という構造は、不動産投資とまったく同じです。
※動画内で紹介された事例（2006年ソフトバンクによるボーダフォン買収）。
70歳まで生きる確率は、思っているより高い
資産形成を考えるうえで避けて通れないのが「どれくらい生きるか」という前提です。公的な生命表から算出された、70歳までの生存確率は次のとおりです。
30歳の方
40歳の方
50歳の方
つまり多くの方にとって、老後は「もしも」ではなく「ほぼ確実にやってくる未来」。だからこそ、次の2つの未来の両方に備える設計が大切になります。
出典：厚生労働省「令和5年簡易生命表」をもとに算出（動画内データ）。
40歳からの30年、2つの未来のどちらにも備える
40歳の男性が70歳まで生きる確率は約82%。裏を返せば約18%は、途中で万一が起きる確率でもあります。どちらに転んでも困らない備えが、理想の形です。
実物資産で、老後の価値を守る
- 長生きは喜ばしいこと。でも、その間の生活費は必要です
- 現金のままでは、インフレで購買力が少しずつ減っていく
- 実物資産である不動産は、物価とともに価値が見直される資産
- 返済が進んだ物件は、老後の家賃収入として毎月を支える
団信で、家族に「負債のない資産」を遺す
- 万一のとき、団体信用生命保険（団信）でローン残債はゼロに
- 借入のない物件が残り、毎月の家賃を家族へ遺せる
- 「借入」が、そのまま家族への保障に姿を変える
- 団信は年齢が上がると使える条件が狭まるため、早めの検討が有利です
長生きしても、万一があっても、どちらにも備えになる。
それが、不動産投資における借入の「本当の意味」です。
大前提は、「資産価値のある物件」を選ぶこと
ここまでの仕組みが成り立つかどうかは、最後は物件選びにかかっています。借入は強力な道具だからこそ、持つべき資産を見極めることが何より大切です。
立地
賃貸需要が続くエリアかどうか。資産価値の土台になります。
築年数・仕様
長く選ばれ続ける建物かどうか。将来の家賃と売却に直結します。
金融機関選び
金利や条件は金融機関で変わります。借入の設計そのものが収支を左右します。
こうした条件は、お一人おひとりの状況によって最適解が変わります。立地・築年数・金融機関選びまで含めて、担当者があなたの状況に合わせてサポートします。
まずは、「自分はいくら借りられるか」
「どの未来に備えるか」を確認するところから
大きな決断の前に必要なのは、ご自身の条件で見たときの具体的な数字です。価格・プランの詳細は、担当者より個別にご案内します。動画の内容についても、その場でご質問いただけます。